Licenciamento x Legalização x Construção

O 1° contato com o profissional arquiteto, ás vezes, é um pouco confuso! o cliente, além de não saber o que perguntar, tambem possui muitas dúvidas do que realmente precisa para aquele momento, portanto, cabe ao arquiteto traduzir cada caso específico direcionando o cliente a uma melhor participação com o trabalho e obtenção do resultado final esperado. Listamos aqui 3 situações básicas:

1. Licenciamento, em resumo, significa buscar obter o direito de fazer ou realizar algo (etapa anterior a execução de serviços físicos). O cliente que comprou um imóvel (unidade residencial, comercial ou terreno) e que deseja construir, reformar ou instalar-se comercialmente, deve providenciar o licenciamento do mesmo. A SMU o exige para os seguintes casos:

- Obras de construção total ou parcial, modificação de uso, modificação com acréscimo de área construída, marquises e muros;

- Parcelamento da terra, remembramentos e abertura de logradouros;

- Demolição;

- Obras, reformas ou modificação de uso em imóveis situados em áreas submetidas a regime de proteção ambiental, em área tombada ou em vizinhança de bem tombado.

2. Legalização, significa buscar regularização técnica e jurídica para com imóveis já construídos. Aqui no RJ, em 2018 foi instituída pela LC 192/2018, a "Lei da Mais Valia", que foi uma oportunidade para as pessoas que executaram obras em desacordo com a legislação urbanística vigente regularizarem seus imóveis (por intermédio de pagamento de contrapartida financeira ao município, que levam em consideração a área a ser legalizada e o valor do metro quadrado local), evitando multas, embargos e até mesmo a demolição das construções irregulares. Todavia, a SMU deve ser consultada sempre, para ciência sobre a vigência de tais leis.

3. Construção, é a finalidade do trabalho e desejo final do cliente, depois de atravessar as etapas de licenciamento e legalização. A construção não se resume a obra entregue e sim mais uma etapa da mesma, já que licenciamento e legalização são etapas técnicas e administrativas para com a SMU e a obra ainda pode ter documentos técnicos a se resolver como projetos de alvenaria, instalações prediais, detalhamento de interiores e etc., assim como reaprovação de possíveis alterações no projeto aprovado.

Obs.: tanto para licenciamento quanto para legalização, é necessário a presença de profissional habilitado como responsável técnico, sendo PRPA (responsável pelo projeto de arquitetura) e PREO (responsável pela execução da obra), o cliente não é obrigado a contratar um mesmo profissional para desempenhar as duas funções, assim como o profissional tambem não é obrigado a fazê-lo;

Obs.: de acordo com a RES.33/2019, nos processos de legalização de obras em andamento ou já construídas o arquiteto e/ou engenheiro não podem assumir a autoria de trabalho que não tenha realizado, sob pena de violação do Código de Ética e Disciplina do CAU/BR e do Código de Ética Profissional do Sistema Confea/Crea, portanto, caso o arquiteto e/ou engenheiro não sejam os referidos responsáveis técnicos, a regularização dependerá da apresentação do(s) documento(s) de Responsabilidade Técnica (RRT ou ART) que contenha(m) as seguintes atividades: levantamento arquitetônico ou execução de desenho técnico; vistoria e laudo referentes às etapas concluídas; e execução de obra referente às etapas a serem realizadas;

Obs.: a regularização de um imóvel irregular, certamente é mais cara do que se o proprietário tivesse feito a escolha correta em contratar os serviços de um arquiteto desde antes do início da construção, pois:

- ocorrerá multas;

- impostos a pagar (corrigidos em valores atualizados!!);

- grande possibilidade de demolição de uma parte do imóvel por ignorar a legislação de ocupação do solo ou pelo mesmo gerar riscos a seus ocupantes e imóveis vizinhos.

Em caso de dúvida, estamos a disposição!!!!